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흑석자이 시세, 전세, 매매, 평면도, 입지분석 총정리 : 흑석뉴타운의 핵심지!

보이지 않는 손 2023. 9. 6. 06:44

흑석자이는 흑석 3구역을 재개발하여 지어진 대단지 아파트로 교통, 일자리, 학군 등의 좋은 입지여건으로 많은 사람들의 관심을 받고 있는 단지입니다. 시세 및 입지 분석, 평면도 등 핵심만을 요약, 정리하였습니다. 이 글에 3분 정도만 투자하신다면, 흑석동의 현재 시세와 입지를 파악할 수 있습니다. 많은 도움 받으시길 바랍니다.

1. 흑석자이 개요

동작구 흑석동 253-69번지 일대, 흑석3구역 주택재개발 정비사업 일환, GS건설 시공으로 2023년 2월에 입주한 1,772세대의 대단지 아파트입니다. 흑석역 역세권, 초/중/고 도보 통학, 직주근접 등의 괜찮은 입지환경으로 실거주하기에 좋은 단지입니다.

참고로, 2023년 7월, 미계약 분(전용 84) 1채와 조합원 보류지(전용 59) 1채에 대한 청약이 진행되었습니다. 2가구 모집에 93만 7,728명이 몰렸으며, 전용 59의 경쟁률은 83만대 1이 나왔습니다. 또한 요새 순살자이 이슈로 자이건설에 대한 이야기 많습니다. 흑석자이도 지난 폭우에 로비천장에서 누수가 되는 이슈가 있었습니다.

2. 입지분석

교통 : 지하철 9호선 흑석역과 약 888m 떨어져, 도보로 약 15분 이내로 이동할 수 있습니다. (역사에서 단지까지 경사가 있습니다.) 지하철 이용 시 강남역까지 약 21분, 광화문역까지 약 26분, 여의도역까지 약 8분 이내로 이동할 수 있으며, 자차 이용 시 올림픽대로, 한강대로, 강변북로를 통하여 수도권 주요업무지구로 수월하게 이동할 수 있습니다.

학군 : 초등학교는 은로초(200m)가, 중학교는 중앙대사범대학부속중(313m), 동양중(999m), 상도중(1.2km)이, 고등학교는 구암고(1.4km), 경문고(2km), 동작고(2.2km)가 있어, 초, 중, 고 모두 도보 통학이 가능합니다. 또한 학원가는 흑석역 인근에 조성되어 있습니다. 흑석뉴타운 사업이 마무리 된다면, 학원가는 자연스럽게 조성될 것으로 보입니다.

동작구 전체 중학교 학업성취도 및 특목고진학률 내려받기

동작구 중학교 학업성취도 및 특목고진학률(전수).xlsx

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환경 : 하나로마트 흑석점, 중앙대학교병원, 흑석역 인근 상권 등 각종 생활편의시설이 있습니다.(아직은 부족합니다.) 또한, 서달산, 현충공원, 서달공원 등의 녹지공간도 조성되어 있으며, 특히, 여의도 및 강남권역 일자리와 가까워 직주근접의 장점을 누릴 수 있습니다.

3. 시세분석 : 업데이트 2024.7.11.기준

전용 84㎡의 최근 매매 실거래가는(2024.4.30.) 16억 3,500만원(참고로, 24.06.18. 11억 5천만원의 직거래가 있었습니다.), 매물평균가는 17억 7천만원이며, 전세 실거래가는(2024.6.15.) 8억 5천만원, 매물평균가는 9억 3,333만원입니다. 입주장을 거치면서 가격이 흔들렸으나, 현재는 안정을 찾아가는 모습입니다.

평균전세가율은 48.3%이며, 현재 전세가율은 36.1%로 약 12.2% 오른 상태입니다. 최근 직거래로 매매가격이 급격히 떨어진 것으로 보이며, 직거래를 제외한다면, 매매가격은 조금씩 오르고 있는 모습입니다.

인근 단지들의 매물가격과 비교해 보면, 2024년 7월, 전용 84㎡ 매물가 기준(저/탑층 제외, 최저가), 2018년 11월 입주한 롯데캐슬에듀포레의 매물가는 18억원, 평당가 약 5,294만원이며, 2012년 12월 입주한 흑석한강센트레빌2차의 매물가는 15억원, 평당가 약 4,545만원입니다. 흑석자이의 매물가는 17억원, 평당가 약 5,152만원으로 연식 대비 주변 단지들의 시세보다 조금은 싸보입니다. 2023년 9월 시세 조사 대비 매매 매물 시세는 약 5천만원 정도, 전세 매물 시세는 약 5천만원 정도 상승하여, 매매와 전세 매물 시세가 모두 오르고 있습니다. 향후 금리 인하 가능성이 커진 점, 전세 거래량이 늘고 있다는 점 등은 하반기 매매가 상승 요인이 될 것으로 보입니다.