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공덕자이 시세, 매매, 전세, 평면도, 입지분석 총정리 : 입주 9년차 미등기 아파트

보이지 않는 손 2023. 9. 28. 07:20

공덕자이는 아현4구역을 재개발하여 지어진 아파트로 교통, 일자리, 상권, 환경 등의 입지여건이 좋아 많은 사람들의 관심을 받고 있는 단지입니다. 시세 및 입지분석, 평면도 등 핵심만을 요약, 정리하였습니다. 이 글에 3분만 투자하시면 입지와 시세를 쉽게 파악하실 수 있습니다. 많은 도움 되셨으면 합니다.

1. 공덕자이 개요

마포구 아현동 800번지 일대, 아현4구역 주택재개발 정비사업 일환, 지에스건설 시공으로 2015년 4월에 입주한 1,164세대 대단지 아파트입니다. 애오개역 초역세권, 초/중/고 도보 통학, 일자리 직주근접, 상권인프라 등 괜찮은 입지환경으로 실거주하기에 좋은 단지이기도 합니다.

참고로, 입주 9년차 아파트이지만, 현금 청산자들 소송 건으로 미등기 아파트입니다. 그래서 실거래가 유형도 입주권 형태입니다. 당연히 미등기 리스크가 있습니다.

2. 입지분석

교통 : 지하철 5호선 애오개역 초역세권으로 지하철 이용 시 강남역까지 약 35분, 광화문역까지 약 6분, 여의도역까지 약 5분 이내로 이동할 수 있습니다. 또한 자차 이용 시 강변북로, 마포대로, 마포대교, 올림픽대로를 통하여 수도권 주요업무지구로 수월하게 이동할 수 있습니다.

학군 : 초등학교는 소의초(293m)가, 중학교는 서울여중(1km), 동도중(1.3km), 신수중(2.3km)이, 고등학교는 환일고(326m), 한성고(838m), 서울여고(1.1km)가 있어, 초, 중, 고 모두 도보 통학이 가능합니다. 또한 학원가는 대흥역 인근에 조성되어 있습니다.

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마포구 중학교 학업성취도 및 특목고 진학률(전수).xlsx

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환경 : 롯데마트 서울역점, 롯데아울렛 서울역점, 이마트 마포점, 하나로마트 서대문점, 신세계백화점 본점, 각종 상권 등 다양한 상업인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 사직공원, 효창공원 등의 녹지공간도 조성되어 있습니다. 특히, 공덕역 인근과 광화문/종로 권역 일자리와 매우 가까원 직주근접의 장점도 누릴 수 있습니다.

3. 시세분석

전용면적 84㎡의 최근 매매 실거래가는(2023.8.19.) 14억 6천만원, 매물평균가 16억 7,200만원이며, 전세 실거래가는(2023.9.16.) 8억 3천만원, 매물평균가는 8억 5천만원입니다. 매매 실거래가는 변동이 없으나, 전세 실거래가는 반등하고 있는 모습니다.

평균 전세가율은 57.3%이며, 최근 전세가율은 57.5%로 0.2% 올랐습니다. 매매가는 그대로이나 전세가의 상승으로 매전갭이 소폭 줄었습니다.

주변 단지들과의 매물가격과 비교해 보면, 2023년 9월, 전용면적 84㎡ 매물가 기준(저/탑층 제외, 최저가), 2014년 9월 입주한 마포래미안푸르지오의 매물가는 18억원, 평당가 약 5,455만원이며, 2018년 9월 입주한 마포자이더센트리지의 매물가는 16억원, 평당가 약 4,706만원이며, 2013년 3월 입주한 공덕아이파크의 매물가는 15억 5천만원, 평당가 약 4,697만원입니다. 공덕자이의 매물가는 16억 5천만원, 평당가 약 5천만원으로 주변 시세보다는 조금 비싸 보입니다. 더군다나 미등기 리스크가 있음에도 이 정도 가격이라면, 입지가 좋아서 인듯 보입니다.

부동산 매매는 큰 금액이 오가는 거래이므로 반드시 본인의 가용자금 및 대출이자 확인(감당할 만한 수준의 대출과 대출 이자 연체에 주의하여야 겠습니다.)과 인근 아파트 단지들과의 가격 비교 분석도 필수 사항입니다. 또한 지역주택조합 탈퇴, 환급 등 부동산 분쟁은 전문가와 상담하여야 합니다.

(각자의 대출이자와 가용자금을 쉽게 계산해 보실 수 있습니다.)

(주변 아파트의 가격비교 분석을 통해 합리적인 결정을 하실 수 있습니다.)